二手房因存在抵押未能过户 买受人的装修损失不能全额获偿

发布时间:2019-12-11   152

2018920日,雷某(甲方)、何某某(乙方)、某某房产中介公司(丙方)共同签署《买卖协议》一份,约定雷某将自己所有的建筑面积为240.82平方米的房产以568000元的价格出售给何某某。同日何某某向雷某支付购房定金40000元作为第一期房款,向房产中介公司支付居间服务费6100元。《买卖协议》载明:“涉案房屋,目前存在抵押,甲乙双方经实地查验,对房产已做充分了解,房产的实体情况,交房情况,权属状况,租赁及抵押的相关情况均已知晓,且无异议;丙方协助乙方申请银行或公积金贷款通过后,丙方协助甲乙双方办理该房屋不动产权过户等相关手续;当乙方收到产权变更受理收件单时,乙方支付甲方第二期购房款168000元;乙方申请的贷款实际放款时,支付甲方第三期购房款360000元”。协议签订后,何某某取得案涉房屋钥匙,于2018925日开始对房屋进行装修。

雷某在交付房屋后,未清偿案涉房屋的抵押贷款,导致房屋无法办理过户手续。雷某房屋的抵押担保债务总金额已超过何某某应支付的全部房款,何某某也不愿意代为清偿房屋抵押担保的债务,此时何某某为装修房屋已支出了较大数额的装修费用。何某某于20195月向法院提起诉讼,提出要求解除房屋买卖协议,要求雷某双倍返还定金,并赔偿原告房屋装修款220000元等诉讼请求。

法院认为雷某未能清偿房屋的抵押贷款导致《买卖协议》目的不能实现,对《买卖协议》的解除存在过错,应当双倍返还何某某的定金并赔偿何某某的装修费用,但何某某在明知案涉房屋存在抵押且并未完成产权变更登记的情况下进行房屋装修,对造成的损失亦存在相应过错。此案经一审、二审,最终判决解除《买卖协议》,雷某双倍返还何某某购房定金,但何某某主张的装修费用220000元因其提交证据不足,仅对其149958元予以确认,且何某某自行承担40%的损失。

此案中何某某投入了精力和财力进行房屋装修,最终不但没有取得心仪的房屋,还承担了较大的经济损失。法院提示当事人在购买二手房的过程中,应当注意二手房是否存在抵押以及抵押担保的债权金额,如其抵押担保的债权金额超过买受人购买房屋支付的总价款的,则买受人可能遭受买卖房屋难以过户的风险。买受人可对出卖人何时清偿债务、解除抵押进行约定并可约定违约责任,以保证买受人的权益。此外买受人还应当严格依照《物权法》的规定,在未取得房屋不动产权证前,不对房屋进行装修。

 

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(作者:自流井区人民法院  何苗)